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增收不增利的万科手里还有多少牌可打?

来源:未知 编辑:admin 时间:2022/04/21

  3月30日晚间,万科发布2021年年度报告。年报显示,万科去年全年实现营业收入4528亿元,同比增长8%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。典型的增收不增利。

  3月31日,万科董事会主席郁亮在业绩说明会上的第一句话就是:“昨天晚上我特别忐忑不安,就像一个学生没考好试,拿成绩单要给父母看一样”。

  除了检讨的态度外,郁亮本人也有实际的行动。据万科2021年度报告,董事会主席郁亮主动放弃了2021年度全部奖金,个人薪酬也大幅降低,领取的税前报酬为154.7万元,比2020年少了一千多万,降幅约九成。

  数据显示,2021年是万科成立以来第三次净利润下滑,此前两次分别是1995年、2008年。2008年万科净利润同比下滑16.7%至40.3亿元,但主要受计提存货跌价准备的影响,彼时万科房地产业务的结算毛利率为28.15%。

  郁亮称,每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题,当外部环境出现挑战时,短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟。

  郁亮对关键数据的下降分析认为,净利润下降主要源于毛利率下降,公司2021年整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,其中开发业务毛利总额同比减少189亿元。此外,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,2021年投资收益下降69亿元;对部分资产计提减值而减少净利润约26亿元。

  会上,郁亮进一步从管理和业务两个方面解读原因。“尽管公司较早意识到高速增长终将结束,但万科未能坚决摆脱高增长惯性,部分城市出现投资追高冒进,导致毛利率下滑。”而毛利率下降是财务层面的主要影响因子。

  他表示,管理方面的问题是,万科过去一直是充分授权、分布式的机制,这在行业快速增长时期,有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,有单一公司和单一区域,不具备完整能力,会表现出参差不齐和离散度大的问题,拉低整体表现。业务层面,多赛道同时探索所付出的成本,比预想更大,对过往业绩产生重要影响。

  关于2022年的战略规划,郁亮表示,万科今年的工作任务有八个字止跌企稳,稳中提升,以实现营业收入和净利润的企稳回升。

  他表示,当下有利于市场稳定的政策措施不断出台,且房地产是规模超十万亿的巨大市场,常做常有、常做常新。“经过调整,行业将回归常态、回归理性,过高过低的利润率都不可持续,行业收益水平最终会向社会平均水平回归。”

  郁亮认为,任何计划和目标都需要靠人去干,一切事在人为。最为重要的举措是,万科已取消集团合伙人层级,即通常意义上的高管,所有人都要下沉到前线。“期待明年给大家交上合格的答卷。”

  与此同时,为提振市场信心,万科推出了股票回购方案和历史上最高比例的分红派息预案。公司将在未来三个月内择机开展20亿至25亿元回购,分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,合计拟派发分红112.77亿元。

  不可否认,2021年是当之无愧的地产寒冬,万科也受大势波及,销售额同比下滑10.8%,共计6277.8亿元。

  然而,万科2021年的销售费用却逆势上涨了20.42%,高达128亿元。对此,万科解释认为是推广费用和销售佣金增加导致的。过去房企通用的“销售费用换销售额”模式已经不再适用。

  更让人揪心的是,这股房地产市场低迷情绪已蔓延至2022年。今年前两个月万科实现合同销售面积 395.8 万平方米,合同销售金额 649.7 亿元,同比大幅下降41.4%和44.3%。

  克而瑞研究指出,规模房企2021年度目标平均完成率不到90%。虽然目前政策面有缓和、有好转的趋势,但短期内市场下行压力仍然较大,三、四月份市场能否回暖有待观望。

  当然万科手里依然有不少牌可打。郁亮透露,现在万科手里有一亿平方米的在建资源,4000万平方米左右的土地资源项目储备,还有几百万平方米的旧改项目,加起来基本上可以满足万科未来2-3年的开发需要。

  此外,万科还有7100亿的已售未结收入,是2021年结算收入的1.6倍,这在未来一段时间内,将构成万科盈利的重要支撑。

  与此同时,经营类业务正在逐步形成盈利的蓄水池。未来以REITs为代表的不动产长期股权投资,也为经营、服务业务提供了很好的增值变现出路。以上海七宝万科广场为例,万科原始投资到现在增值161%,差不多有35亿左右的利润。

  除了上述举措,据港交所文件显示,万科子公司万物云向港交所递交招股说明书,拟在主板市场上市。

  数据显示,万科直接持有6亿股内资股,持股占比57.12%,万科通过各全资附属公司万倾、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源拥有的合共6060万股内资股,持股占5.77%,因此,万科于万物云拥有权益并有权行使合共约62.89%的投票权。

  年报显示,在物业服务方面,“万物云”在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖,2021年收入首次超过200亿元,同比增长32%;在长租公寓方面,泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商,近三年收入复合增速40%,2021年营运净收入同比增长193%。

  在物流仓储方面,纬物流已做到冷链仓储规模国内第一,近三年收入复合增速超过50%,并获得淡马锡等知名机构战略投资。此外,在商业板块,印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营,近五年收入复合增速为20%。

  万科认为,如果只看经营收入和利润,这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。随着全社会收益率要求和风险偏好的下降,这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现,这将是万科长期增长的源动力。

  资料显示,郁亮出生于1965年,在1990年加入万科。是万科创始人王石认可的接班人。

  在万科干满122个月后,2004年,郁亮以万科总经理的身份,正式掌管公司实际事务。2010年,郁亮实现了目标:以1081亿元的销售额,超越所有对手,成为了全球最大的住宅销售公司。

  2014年6月,郁亮在媒体上公开发文《我国楼市进入“白银时代”》。据此万科定下来的大方向是:多留现金少拿地,准备过冬。可看当时郁亮已经预见了房地产市场的巨大变化。

  2017年,郁亮正式从王石手中接过万科。2018年,郁亮带领万科重新出发时,三四线楼市的繁荣,也已经进入尾声。这一年,房地产风向转变之下,郁亮喊出“活下去”的口号。行业领军企业的万科都开始喊活下去了,这对当时的市场震动很大。

  如今,万科真的是要为“活下去”而努力了。业绩会过后,#万科已取消所有高管层级# 词条迅速登上微博热搜榜第一的位置,网友议论纷纷。有网友表示,“地产行业龙头都开始压成本了,其他的中小公司更难” 、“公司不挣钱,要高管有屁用”,还有网友直言,“说白了就是公司已经养不起不干活的人了”。

  “如果短期买万科股票,就要做好被套牢的准备。”在“持有万科A,是个什么样的体验”这个话题下面,投资者对于万科的哀怨情绪,早已经不是新鲜事了。

  令投资者伤心的还有,万科今年曾一度没稳住房企A股总市值老大的地位。3月11日收盘时,总市值1935亿元的万科A,被总市值1942亿元的保利赶超了。这是保利上市以来的市值巅峰时刻,也是其首次摘下市值桂冠的一天。

  2022年2月9日,郁亮万科内部召开的主题为“敢拼才会赢”的年会上,将这一次的房地产行业称作“黑铁时代”,倡导全体万科人“节衣缩食”。

  不过券商们依旧看好万科。数据显示,最近90天内共有20家机构给出评级,其中买入评级16家,增持评级4家;过去90天内机构目标均价为24.82。证券之星估值分析工具显示,万科A000002)(000002)好公司评级为3星,好价格评级为4星,估值综合评级为3.5星。

  《“黑铁时代”万科的危与机:净利腰斩,郁亮道歉,高管上前线》 来源:齐鲁壹点

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